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7 problemas [resueltos] en una remodelación

El Arquitecto es una persona que soluciona problemas.

Este es un artículo que quiero compartir con todos ustedes ahora que estoy terminando de remodelar el apartamento 601. Es un artículo bastante largo, tiempo de lectura aproximado: 18 minutos.

Si Ud. es estudiante, le recomiendo leerlo hasta el final. Si Ud. es proveedor, seguidor de este blog o posible futuro cliente mío, también, porque aquí les voy a explicar cuán dura es la profesión de un arquitecto, sobre todo si es arquitecto constructor.

¿Qué es un arquitecto? La respuesta es compleja. A estas alturas de mi carrera profesional, yo diría que el Arquitecto Constructor es más un “Solucionador”, es decir, un profesional para solucionar. Y esto quiere decir, a su vez, que tenemos que enfrentar problemas y tener un alto sentido de la responsabilidad y el compromiso, porque es muy fácil dejar de lado las cosas, sobre todo cuando se ponen difíciles. Pero dejemos las cosas claras, los problemas nunca se ven en los planos, “el papel todo lo aguanta”, todo se ve perfecto.

Los problemas reales aparecen en las obras reales, sobre todo en las remodelaciones. ¿Por qué? Porque si no hay planos o registros de lo que contiene el lugar a intervenir, es casi seguro que resultan sorpresas e imprevistos y éstos, se convierten inevitablemente en problemas de menor a mayor escala.

Definamos qué es un Problema en el mundo de las obras: un problema por resolver, es una situación inesperada, una acción y reacción, un gesto y su consecuencia, algo que sale a la luz, como el conejo del sombrero de un mago. Muchas veces, estas sorpresas pueden resultar graves, pueden traer consecuencia, a corto o largo plazo, y hay que corregirlas, ya que muchas veces nos impiden seguir adelante. Tomemos el ejemplo de la ruptura de un tubo de agua, que muchas veces resulta por el simple descuido de un obrero.

Ejemplo práctico: remodelando el apto 103, que también estoy terminando, surgió una situación delicada que resultó costosa para mi presupuesto. El encargado de la obra, un “oficial”, como los llaman en las obras, no tuvo la precaución de poner un balde bajo un tubo de agua recién instalado, con un grifo en el extremo. Usó un poco de agua, de la cual la mitad cayó al piso que se encontraba sin baldosas en la cocina. La poca cantidad de agua traspasó la placa, se metió por el concreto, y salió por el cielorraso del apartamento inferior. Se mojó el piso. El vecino nos hubiera podido alertar de inmediato, hubiéramos bajado a secar el piso en madera laminada, pero el apto se encontraba vacío, y el agua empezó a esparcirse por el suelo, y las láminas de madera se levantaron con los días. Conclusión: me tocó pagar el piso laminado nuevo de toda una habitación. Y todo porque el encargado de la obra dejó caer un poco de agua el piso sin darse realmente cuenta de la gravedad del asunto.

Volvamos a nuestro tema. Un problema en una obra de remodelación, por ejemplo, es algo que no se puede prever en los planos, ni con la simple inspección visual del lugar.

A continuación, voy a enumerar los 7 problemas que tuve que resolver durante la remodelación del apto 601. Hubo muchas situaciones que resolví en el día a día de la obra, los que mencionaré a continuación son los que fueron realmente sorpresivos y complejos de resolver, y hablaré de ellos desde el menos grave terminando por el más grave.

Primero que todo: el contexto de la obra.

El apto 601 tiene unos 100 m2 aproximadamente, con una terraza de 40 m2. Queda en el último piso de un edificio antiguo del barrio Chapinero en Bogotá. Para darles una idea, el ascensor es de 1971, lo pueden ver en video en mi cuenta de Instagram aquí.

El programa de la remodelación casi total: cambio de todos los pisos por tabletas de cemento y piso en madera maciza (algunas fotos están en Instagram para los cuartos y la zona social, demolición total de baño 3, cambio de ventanales sobre terraza, creación de cocina abierta con mesones en cemento esmaltado, construcción de marquesina. Vamos con los problemas que fueron saliendo:

 

  1. ¡Sorpresa! ¡Una bajante de aguas lluvias!

Demoliendo uno de los muros entre la futura cocina y el estudio de TV, me encontré con una tubería de aguas lluvias, justo donde debía ir la nevera en los planos. Nadie contaba con una tubería de desagüe del techo del edificio. ¿Quitarla? Imposible. Desviarla, sí. Y correr el muro unos 30 cm de donde estaba previsto, para dejarla embebida, sin que se note. (foto) Una vez desviada, procedimos a realizar una prueba de agua para confirmar que todos los accesorios, codos, semi-codos, uniones y demás, estuvieran bien instalados y no presentaran fugas. Ya sabemos que una sola gota infiltrada, termina haciendo daños tarde o temprano. Ustedes pensarán: ¡fácil! Es cierto, no es tan difícil desviarla, lo complejo es manejar todos los cambios que eso genera en el diseño de la cocina, las redes eléctricas, hidro-sanitarias, y lo mejor de todo, hay que cortar los tubos e instalar los nuevos en un lapso de tiempo donde no caiga una sola gota de lluvia!

Problema 1: desviar la bajante

Problema 2: hacer rápido en un día sin lluvia en Bogotá.

Problema 3 y consecuencia: rediseñar la cocina, incluyendo redes.

 

  1. Ubicación y soporte para equipo de presión

En el programa de la obra estaba la instalación de un equipo de presión para mejorar, como su nombre lo indicia, la presión del agua en los grifos y duchas. El apto 601, al tratarse del último apartamento del edificio, cuenta con una cubierta propia, que en realidad es la cubierta del edificio entero. Lo particular de esta antigua cubierta, es que no es una placa horizontal, sino dos placas inclinadas a dos aguas, con una canal central (en la cual se ubican varias BALL – bajantes de aguas lluvias-). (foto) y (foto). Si observan la imagen, se darán cuenta que hice fabricar un soporte tipo “carrilera”, de manera que los rieles adoptaran la inclinación de las pendientes. La idea de estos rieles es repartir la carga de 500 kg del tanque de almacenamiento de 500L en un área más amplia, y así no tener esa media tonelada haciendo presión sobre un solo punto.

¿Cuál fue el problema en realidad? Pese a conocer el tipo de cubierta del apartamento, no caí en cuenta que no tuviera una zona con una placa horizontal, lo que dificultaba el apoyo del tanque y el equipo de presión. El segundo problema resultó ser la débil estructura de la cubierta, pues al inicio de la obra, si haber demolido ninguna parte del cielorraso, era imposible saber si la placa inclinada era maciza o aligerada, es decir, con vigas, viguetas y casetones de guadua. El tercer problema fue ubicar el tanque de media tonelada en un lugar “estable” estructuralmente, a falta de planos del edificio, fue imposible determinar la existencia de una viga o una columna. Opté por ubicarlos sobre la viga canal de aguas lluvias, que tiene por debajo un muro, que no es estructural, pero algo ayuda.

Problema 1: ¿Dónde ubicar el tanque en la cubierta y no debilitarla?

Problema 2: ¿Cómo asentar el tanque de 500 L sobre una cubierta inclinada?

 

  1. Reubicación de la campana

La idea de la campana extractora que va por encima de la estufa de cinco puestos, era conectarla de tal manera que se hiciera una extracción de aire real, y no que funcionara como un simple filtro de olores, como se acostumbra a instalar la mayoría de las veces o simplemente cuando no se tiene la opción de llevar el tubo de ventilación hacia el exterior. Como ven en la (foto), aunque la cocina no está terminada con todos sus muebles, pueden apreciar de izquierda a derecha: la lavadora, la nevera de vinos, el horno y por último la nevera principal. Entre estos dos últimos ira una alacena que el día de esta foto no estaba instalada. Tal y como ven, la estufa está ubicada a la derecha del mesón, pero originalmente, estaba ubicada en el centro. Se fundió el concreto de la parte superior dejando el hueco para empotrar la estufa, y se ubicaron los muros inferiores con las medidas de los aparatos que iban a contener, es decir, la nevera de vinos y el horno.

Sacamos de la caja la campana nueva y la presentamos sobre el muro para determinar la altura de la instalación y la abertura en el cielorraso por donde pasaría el ducto. Sorpresa: nos encontramos con una viga justo por donde tenía que pasar el tubo. Solución: ¿hacer una desviación del ducto? Imposible! ¿Tumbar la viga? Aún más imposible! Decidí entonces presentarle al cliente el problema y le sugerí desplazar la estufa y la campana en función de las vigas de techo. En el presupuesto no figuraba el cambio de cielorraso de la cocina, ya que inicialmente, el ducto de ventilación lo iba a sacar por un costado hacia la calle, atravesando la marquesina horizontalmente.

Pensé en demoler la mitad del mesón y volver a construirlo, de todas formas, no me atrasaría más de dos días en la actividad, pero el maestro que puse en esa obra y que tiene mucha experiencia, me dijo que podía correr el muro divisorio bajo el mesón si tener que demoler nada. Dicho y hecho. El hueco de la estufa lo fundimos en concreto y abrimos uno en la nueva posición.

El ducto de extracción de la campana, un tubo de 4 pulgadas en metal, lo instalamos y perforamos la placa para sacarlo a manera de chimenea, haciendo la impermeabilización correspondiente. (foto). Naturalmente, con todo este proceso, me tocó cambiar una parte del cielorraso en Drywall y darle terminación a los acabados.

Problema 1: identificar las vigas de la cubierta para determinar el paso del ducto

Problema 2: modificar el mesón ya terminado

 

  1. Goteras Estudio TV

Lo que antiguamente era una habitación con baño se convertiría en una sala de cine con proyector y pantalla. El baño demolido se reemplazó por el mesón de la cocina del cual acabamos de hablar. La idea en este espacio era simplemente cambiar el piso y pintar, pero por los días en que empezamos a intervenir en él, llovió muy fuerte y aparecieron infiltraciones de agua. No estaba previsto intervenir el cielorraso pero ante la realidad de las goteras no tuve más remedio que anunciarle a mi cliente la situación, se encontraba de viaje. Le expliqué que primero desmontaría una parte del Drywall en el techo para ver la causa de las goteras, y, como era de esperarse, el techo estaba podrido. No solamente el aislante termo-acústico estaba podrido y mojado, las tejas de plástico estaban rotas y torcidas. Como si fuera poco, los cables de la iluminación estaban desprotegidos, es decir, no estaban dentro de un tubo tipo Conduit, lo que hubiera podido ocasionar un incendio. (foto). Reemplacé las tejas podridas por tejas onduladas de fibrocemento con su debido flanche y canaleta de aguas lluvias, se cambió el aislante termo-acústico por uno nuevo tipo Frescasa, se entubaron los cables de electricidad, se instalaron nuevas láminas de Drywall en cielorraso, se estucó, se pintó: cubierta nueva a prueba de agua.

Problema 1: demoler el cielorraso existente para encontrar la causa de las goteras

Problema 2: construir una cubierta nueva a 6 pisos de altura y hacer acabados interiores

 

  1. Conexiones equipo de presión

El equipo de presión de agua tiene dos componentes, el tanque de almacenamiento, que en este proyecto es de 500 litros, y la bomba. La particularidad de esta obra es que el agua no llegaba directamente del acueducto sino de los tanques de almacenamiento del edificio. Dicho de otro modo, para poder conectar nuestro propio tanque, debíamos conectarnos a la red después del medidor, lo que complicaba las cosas.

El medidor de agua se encuentra en el hall, traducción, tocó romper el muro para poder conectarnos. A lo que le sigue esta pregunta: ¿por dónde pasar la tubería sin tener que perforar la cubierta? Una solución rápida y poco estética hubiera sido pasar por las claraboyas de los baños (si se fijan en la foto, se ven dos claraboyas de reborde blanco, están ubicadas en los baños. Al fondo, se aprecia el tanque negro y el equipo de presión en una caja de madera verde. En primer plano, se ve el ducto del edificio por donde sale el tubo que suministra el tanque y vuelve a entrar el tubo de presión), así que la idea de pasar por las claraboyas de los baños hubiera sido una solución sencilla de realizar pero poco estética, ya que los tubos hubieran quedado aparentes dentro del baño y no se verían bien.

Tomé la decisión de pasar por el ducto general del edificio, por donde bajan las tuberías desde los tanques altos a todos los apartamentos. Esto implicaba romper una parte del techo del baño principal, pero por lo menos no tenía que romper la cubierta, lo que puede generar problemas de impermeabilización en un futuro. En la foto se ve, donde entran los tubos en el muro del ducto, una tabla soportada por un ladrillo, que actuaba como tapa mientras se secaba el cemento para resanar el hueco. Ahora el apartamento cuenta con una buena presión de agua.

Problema 1: ¿Por dónde pasar la tubería del equipo sin que se vea mal y sea funcional?

 

  1. Agua Caliente en lavaplatos

Y llegó la hora de volver a conectar el calentador a gas y con esto probar el agua caliente en todos los puntos del apartamento, baño principal, baño habitaciones, lavadora, lava-vajillas y poceta lavaplatos. ¿A que no adivinan quién se quedó sin agua caliente? Es correcto: el grifo del lavaplatos!

Al principio pensé que era una broma, luego pensé que la llave-registro estaba cerrada, y nada. Le pedí al plomero que por favor metiera una sonda, quizá tenga un tapón de mugre, como suele suceder con frecuencia en las tuberías nuevas, y nada. Regresé a la casa esa noche con un ligero estrés adicional. Lo peor de la situación es que al abrir el mezclador monocontrol hacia el agua caliente, salían unas pocas gotas, insuficientes para encender el calentador.

Al día siguiente, con la mente más despejada, le pedí al plomero que hiciéramos un recuento del recorrido de la tubería de agua fría y caliente, de todos los puntos. Aquí debo explicarles un detalle. La cocina antigua se encontraba en lo que ahora es el cuarto de huéspedes, en otras palabras, todas las conexiones hidro-sanitarias quedaron suspendidas. Hasta ahí vamos bien.

En el sitio donde se encuentra la cocina actualmente, había un baño de una habitación que funcionaba como consultorio. De esos tubos conecté mi cocina, agua fría, agua caliente y desagües. Pequeño detalle: el calentador se encuentra en la terraza, al extremo opuesto de la entrada del apartamento, aunque a tan solo dos metros de la cocina nueva. Caímos en cuenta con el plomero, que el agua caliente hace un recorrido por todo el apartamento para llegar hasta el grifo del lavaplatos.

Supongamos que Bogotá es el grifo del lavaplatos y que Chía es el calentador: el agua debe ir hasta Cartagena y regresar, tal cual.

Podría pensarse que es un error de diseño, y en cierta medida si puede serlo, pero en el contrato estaba claramente escrito que la tubería de agua no sería reemplazada por una nueva, y que tendríamos que conectarnos a la existente. Es decir, no estaba previsto.

Problema: el grifo del lavaplatos, al ser el último punto de distribución de agua caliente del apartamento, tiene muy baja la presión, salen a penas unas pocas gotas. En cambio el agua fría sale con una presión envidiable.

La solución: instalar un calentador eléctrico de paso, el más pequeño del mercado, e instalarlo debajo de la poceta, conectado directamente al agua fría con una Y. Este tipo de aparatos es bastante costoso. Ya hablé con mi cliente, y estuvo de acuerdo en instalarlo después de darle la explicación detallada de la situación. Yo tengo que serles muy sincero con ustedes, mis lectores, porque si han llegado hasta estas líneas es porque les interesa este tema. No quedé satisfecho con la sonda que metimos por la tubería de agua caliente para destapar un posible tapón de mugre. ¿Por qué? Porque la sonda que usamos no era la más adecuada ni tenía la longitud necesaria. Mañana mismo repito la operación con las condiciones ideales y en un próximo artículo, les contaré el resultado.

Problema 1: ¿Por qué carajos no sale el agua caliente en el grifo del lavaplatos?

Problema 2: ¿Qué solución aportar que no implique cambiar la tubería existente?

 

  1. Fuga de gas

Y para cerrar con broche de oro, les voy a relatar lo que sucedió en esta obra con respecto a la tubería de gas de la chimenea. Ya podrán imaginarse que fue el motivo de mayor estrés al final, porque, para colmo, mi cliente ya estaba viviendo allí.

Viernes: Por la tarde, dejé todo organizado en la obra porque no podía pasar el sábado. Pago de obreros, anticipos a proveedores, actividades programadas, entre ellas la instalación de la chimenea tipo Vent Free. El cliente me comenta que se va de fin de semana, que regresa el domingo por la noche. Aprovecho para cambiar la ducha eléctrica del baño de las habitaciones (el baño principal todavía usado como bodega de electrodomésticos y artículos de valor). Ordeno desinstalar la resistencia y poner de nuevo el tubo y la regadera original. Por ahora el calentador está desconectado y el registro principal de gas, en la cubierta del edificio, se encuentra cerrado. Cabe recordar que no existe un registro general en el apartamento, al alcance de la mano. Para subir a la cubierta, es preciso salir al hall, trepar por una escalera de gato, salir al cuarto de máquinas del ascensor modelo 1971, donde además residen los equipos de antenas celulares de Claro o Movistar, cruzar una puerta, caminar por la cubierta inclinada, y adivinar cuál es el registro, ya que no tiene nomenclatura por apartamento.

Sábado: Contexto, me encuentro fuera de Bogotá, sin señal en el celular. Reviso el teléfono a las 11 am, llamadas perdidas y mensajes del encargado en la obra. Hay una fuga de gas. Una hora más tarde, encuentran una segunda fuga. La primera es fácil de ubicar, es un registro defectuoso, la otra es un poco más difícil de localizar, pues el test indica que es más o menos por donde se encuentra la lavadora. Explicación: el tubo que va hacia la chimenea, se deriva del calentador de paso, pasa por debajo del mesón en concreto de la cocina (donde está la lavadora), pasa por debajo de la cocina y comedor, piso en madera maciza ya terminado, y pasa luego por debajo del piso de la sala, piso en tabletas de cemento, ya terminado. Organicé con los obreros para que no hicieran nada al respecto hasta no pasar por la obra. Por teléfono, el encargado intenta explicarme los ensayos que se hicieron, y el posible lugar de donde proviene la fuga en el piso. Mi primera reacción fue pensar en deshabilitar el tubo que va hacia la chimenea e instalar uno nuevo por los muros para no tocar el piso. Era al parecer la solución más rápida, con menos obra, y sobre todo, más económica. Al final de la tarde, logro contactar un técnico de gas que acepta trabajar el domingo. Lo cito a las 8 am para dar una revisada general, tener tiempo de ir a Homecenter a comprar los materiales, y proceder con la instalación de la nueva tubería en cobre.

Domingo: 8:00 am, me encuentro estacionado frente al edificio, espero un cuarto de hora. A las 8:30 lo llamo y le escribo, no contesta. Quizá esté caminando. A las 9:00 vuelvo a llamarlo varias veces, varios mensajes, nada. Me doy por vencido. Subo al apartamento y confirmo que la ducha eléctrica esté funcionando, la volvimos a poner a falta de poder utilizar el calentador de gas. Mi cliente llega por la noche, le explico que me incumplieron, que no pude reparar la fuga, que nos toca esperar al lunes por la mañana.

Lunes: 7:30 am, entro al apartamento, cruzo dos palabras con el señor, le explico que la meta es reparar la fuga de gas antes de finalizar el día. No sé muy bien cómo, pero hay que hacerlo. 8:30, llega el técnico de la empresa de la chimenea, el que detectó la fuga . Abrimos el registro de la cubierta, empieza el olor. El test nos indica que es cerca a la lavadora. Existe la posibilidad que se encuentre justo debajo de ella, lo que sería de gran alivio. El piso de la lavadora, en madera, se puede desmontar fácilmente, el resto de piso en madera está “machihembrado”, en otras palabras, tocaría levantarlo todo.

9:30 am, tengo que salir a una cita con un cliente importante para un gran proyecto, pero no puedo abandonar la batalla. Sacamos la lavadora de su empotramiento, retiramos los durmientes que sirven de piso, se alcanzan a ver las cabezas de dos chazos justo encima donde en teoría se ubica el tubo de gas. El primer chazo está corrido unos milímetros, debe ser el segundo. Rompemos el sobrepiso en concreto, encontramos la coraza que protege el tubo de cobre, tiene un pequeño rasguño. Seguimos demoliendo con el puntero y la maceta. Quitamos la coraza protectora, y un agujero negro salió a la luz. Descubrí la fuga, y en medio de todo, sentí un gran alivio porque la reparación iba a ser mucho más sencilla y sobre todo, mucho más económica.

No fue necesario levantar ni el piso de madera, ni el piso de tabletas de cemento. No fue necesario tampoco instalar una red paralela de gas por los muros, lo que implicaba hacer regatas, pañetar, estucar, pintar, y limpiar el desmadre. A mediodía la fuga había sido reparada. ¿Los responsables? Los señores carpinteros. Ya me encargaré de cobrarles su parte en el asunto.

Problema 1: ubicar la fuga de gas

Problema 2: en función de la ubicación, tomar una decisión rápida y actuar

Problema 3: negociar una solución eficaz y económica en lo posible

Problema 4: recuperar el dinero con los responsables del daño

 

Bien, hemos llegado al final de este cuento de hadas que me he sacado un par de canas estas últimas semanas y me ha dejado un poco más calvo (jejeje).

A todos ustedes, muchas gracias por haber leído este artículo que es, sin duda, el más extenso que he escrito en este blog. Estos ejemplos reales y recién salidos de la obra ilustran muy bien las dificultades para las cuales me contratan los clientes.

Me tomé la molestia de escribirlo muy detallado por 2 razones: primero, porque el cliente de la obra del 601 me encontró en internet y me contactó gracias a este blog, y segundo, porque compartir las experiencias y las duras enseñanzas que nos dejan los proyectos de este tipo, es una tarea gratificante.


Recuerda que puedes encontrar otros artículos para completar la información aquí en el Blog.

Soy Santiago B. Jaramillo.

Cualquier duda que tengas, puedes contactarme al 316 536 1000 o escribirme a: info@remodelar.tips

 

 

 

 

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